Sector: Housing

Sources Législatives

C'est à travers les dispositions des textes législatifs et réglementaires ci-après énumérés que l'on arrive à saisir les différents impératifs qui, dans le cadre de la mise en œuvre de la politique sociale de l'Etat, ont conduit les pouvoir publics à créer, pour chaque Wilaya et à partir de 1977, un Office de Promotion et de Gestion Immobilière.

L'ordonnance n° 76-93 du 23 octobre 1976 fixant les conditions de création d'organisation et de fonctionnement des OPGI de Wilaya JORA n° 12 du 09/02/1977.
L'ordonnance n° 76-94 du 23 octobre 1976 relative au régime des loyers applicables aux locaux à usage d'habitation construits par les OPGI - JORA n° 12-1977.
Le Décret n°76-143 du 23 Octobre 1976 portant sur la création des OPGI de Wilaya JORA N°12-1977.
Le Décret n°76-144 du 23 octobre 1976 portant sur la dissolution des OPHLM JORA n° 12-1977.
Le Décret exécutif n° 91-147 du 12 mai 1991 portant sur la transformation de la nature juridique des statuts et détermination des modalités de leur organisation et de leur fonctionnement JORA n°25 au 29 mai 1991.
Le Décret n° 93-08 du 2 Janvier 1993 modifiant et compétant le décret exécutif n°91-147 du 12 mai 1991 JORA n° 02 du 6 janvier 2002.

Evolution historique des objectifs de l'OPGI

Premier impératif : Assurer la succession des sociétés immobilières dissoutes

Au lendemain de l'indépendance nationale le secteur public de l'habitat est composé essentiellement par deux domaines ;

• les logements " biens vacants " et leurs dépendances non bâties dévolus quant à leur propriété à l'Etat en vertu de l'ordonnance n°66/102 du 6 mai 1966 et dont la gestion était confiée au service du logement de la Wilaya (SLW). Ce service a connu sa dissolution et le transfert de la gestion de son patrimoine à l'OPGI à partir de 1983.
• Le patrimoine aussi bien immobilier que foncier " ex. HLM " et conventionné.

C'est surtout en ce qui concerne ce second domaine qu'il importe de souligner la complexité particulière de la situation du plan des structures de gestion.
S'agissant des offices publics et sociétés anonymes d'HLM (agrées par l'Etat), des sociétés coopératives d'HLM, sociétés de crédit immobilier, des sociétés coopératives d'habitat algérien et des sociétés conventionnées, la compagnie immobilière algérienne, la compagnie immobilière de logements de fonction, l'ensemble de ces organismes d'habitat et sociétés immobilières a été institué antérieurement à l'indépendance nationale ; ont continué d'exister après 1962 et l'appartenance de leur patrimoine au secteur public s'est raffermit par leur dénominateur commun, à savoir le fait d'avoir emprunté à l'Etat des fonds pour construire des immeubles d'habitation destinés à la vente, à la location, à la location attribution et à la location simple.



Aussi dans un souci de mettre un terme à la complexité de l'administration du patrimoine HLM, née de la diversité des organisme de gestion : devant la nécessité d'assainir le secteur de l'habitat urbain, compte tenu du départ définitif des membres et de la carence des conseillés d'administration, des différentes et nombreuses sociétés immobilières. Devant l'opportunité de la décentralisation du patrimoine HLM et dans le but d'améliorer les conditions de sa gestion, le gouvernement algérien a été appelé à entamer une œuvre de normalisation scindée en deux phases :

• En un premier temps, à partir de 1966, il a été décidé la création d'un OPHLM dans chaque Wilaya et la dévolution du patrimoine HLM à cet office.
• En un second temps, la réforme entreprise s'est traduite sur le terrain par la dissolution des sociétés immobilières dès 1991 à la suite d'un autre départ définitif, celui de la majorité des actionnaires étrangers ; et s'est concrétisé en définitif par l'ordonnance n°76/96 du 23 octobre 1976 et les textes subséquents qui ont donné lieu à la création d'un office de promotion et de gestion immobilière à l'échelon de chaque Wilaya.
  

Compte tenu des motifs précédents, l'OPGI Blida issu de la transformation effectuée à partir de l'OPHLM de Hussen Dei - Alger et créer le 1 juin 1977.
Etant au départ d'un établissement public local à caractère administratif, EPLA, doté de la personnalité civile, de l'autonomie financière ; il est converti par délibération de l'APW du 21 juillet 1986 en un établissement public local à caractère économique - EPLE - en application du décret n°83/200 du 19 mars 1983.
Suite à la publication du décret n°91/147 du 12 mai 1991, l'office en question a subi la transformation de la nature juridique de ses statuts. Il devient un établissement public à caractère industriel et commercial ayant l'aptitude d'exercer ses activités sur l'ensemble du territoire national.
A partir du mois de mai 1991 il est réputé commerçant dans ses rapports avec les tiers et est soumis aux règles de droit commercial.

Administration Tutelle et contrôle

Avant 1991 :
L'office est administré par un directeur nommé par arrêté de Wali agissant en tant que délégué du gouvernement et représentant direct et unique de chacune des ministres. La tutelle est également exercée par le Wali.

A partir du mois de mai 1991 :
A l'instar des autres OPGI, postérieurement, au mois de mai 1991 il est administré par un conseil d'administration et dirigé par un directeur général, nommé par décret présidentiel sur proposition de monsieur le ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme.
L'exercice de sa tutelle est assuré par le ministre de l'Habitat et de l'Urbanisme.

Deuxième Impératif : La Gestion des Biens Immobiliers de l'Etat

Pour les deux domaines de secteur public de l'habitat ci-dessus identifié et à l'avenir pour les programmes d'habitat qu'il sera chargé de réaliser, l'OPGI est crée et est désigné comme organisme public chargé, dans le cadre de sa compétence territoriale, d'effectuer l'ensemble des opération relatives à leur gestion.
A ce titre, l'Office est notamment chargé de :

• De la location des logements et éventuellement, des locaux à usage professionnel, commercial et artisanale, compris dans les immeubles visés au premier alinéa ci-dessus.
• De recouvrement des loyers et des charges
• De la surveillance et de l'entretien des immeubles et de leur dépendance.
• De l'établissement et de la tenue à jour de l'inventaire des immeubles dont ils assurent la question, du contrôle de la situation juridique des locataires et locaux compris dans ces immeubles.
• La mise en application des textes portant règlement type de copropriété des immeubles bâtis et des ensembles immobiliers divisés par fraction : il demeure bien entendu que les prérogatives de faire respecter les règles de copropriété sont toujours accordées à l'OPGI devant l'absence d'organisation chez les copropriétaires.
  

Troisième Impératif : La réalisation de logements sociaux financés sur les fond du trésor public

Dans le cadre de sa compétence territoriale et conformément au plan national de développement l'Office est chargé principalement de la réalisation des programmes publics d'habitat, destinés à la location.

A ce titre, l'Office assume la charge de la construction de logement locatifs, collectifs ou individuels et leurs dépendances, ainsi que la réalisation de tous les locaux nécessaires à la vie économique et sociale des groupes de logements construits.

La promotion immobilière

A partir de la publication du décret exécutif n°91/147 du 12mai 1991, les possibilités sont offertes à l'OPGI pour s'engager à titre accessoire dans la réalisation d'opérations de promotion immobilière. 258 logements destinés à la vente sont réalisés à ce jour dans le cadre de cette mission.

• 36 Bananiers Blida
• 42 Ensembles immobilier intégré Blida
• 180 Brakni II Blida
  

La maîtrise d'ouvrage déléguée pour le compte de l'Etat ou pour le compte de tout autre opérateur.

La promotion foncière

Des actions ou prestations de service en vue d'assurer l'entretien, la réhabilitation et la restauration des biens immobiliers.
La cession des biens immobiliers de l'Etat, des collectivités locales des entreprises et organismes publics dans le cadre de la mise en application de la loi 81/01 du 7 février 1981.
La vente de logement au coût réel de construction.

Quatrième et dernier impératif : la crédibilité de l'Etat en matière de construction

Les nouvelles missions confiés à l'OPGI

La rénovation des tissus urbains vétustes et la résorption de l'habitat précaire : la réalisation du logement aidé.
L'amélioration du cadre bâti des ensembles immobiliers
La participation à l'élaboration d'un fichier national

• des attributaires de l'habitat du secteur public
• les entreprises de construction défaillantes.
• La garantie décennale et les conditions de sa mise en œuvre
  

La problématique du financement : l'émergence d'un marché de l'immobilier.

Présentation en chiffres de l'OPGI Blida