La Caisse Nationale du Logement a été
mise en place en 1991, pour gérer les aides
et les contributions de l'Etat destinées
aux logements. Chaque année, l'Etat prend
en charge l'attribution d'environ 60.000 logements
sociaux locatifs ; ce sont des programmes financés
à cent pour cent par l'Etat. Les fonds transitent
par la CNL, qui assure le payement des entreprises
qui réalisent les projets pour le compte
du maître d'ouvrage public, c'est à
dire les OPGI. Parallèlement, depuis 1995,
nous finançons un système d'aide qui
est en même temps une aide à la pierre
et une aide à la personne. Je m'explique
: nous avons deux volets, nous intervenons directement
dans des projets de promotion immobilière
de logements que nous appelons " aidés
", c'est à dire des projets validés
par le ministère et pour lesquels les promoteurs
reçoivent, au nom de leurs futurs clients,
les aides de l'Etat. Aujourd'hui ces aides représentent
entre 400.000 et 500.000 dinars en fonction du type
du logement, c'est à dire la moitié
à un tiers du coût global du logement.
Le même système d'aide est également
distribué par la CNL directement pour solvabiliser
des clients, qui achètent un logement qui
est déjà réalisé. Nous
avons pour ce faire, des accords avec les banques
de crédits immobiliers. Aujourd'hui, de plus
en plus de banques algériennes se lancent
dans ce genre de crédit, alors que nous n'avons
eu, pendant longtemps, qu'une seule banque qui était,
la Caisse d'Epargne (CNEP). Dans le cadre des reformes
institutionnelles du financement et de la production
des logements, nous avons actuellement trois autres
banques publiques : le CPA, BDL et la BNA. Ces institutions
financières nous permettent d'injecter directement
l'aide de l'Etat au niveau du guichet des banques,
au moment où le bénéficiaire
mobilise son crédit. Nous finançons
également les nouveaux programmes de location-vente
; ces programmes ont démarré l'année
dernière, ils portent aujourd'hui sur un
total de 55.000 logements. Dans ces programmes,
sont injectés 75% de fonds de l'Etat ; ceux-ci
transitent par la CNL et nous assurons le payement
des entreprises. Nous avons d'autres activités
plus subsidiaires ; ainsi, nous gérons des
prêts gouvernementaux, des projets financés
par la banque mondiale (150 millions de dollars
pour la résorption des logements précaires),
presque 30.000 unités de logements avec les
fonds arabes, dans le cadre des accords gouvernementaux,
et de la mobilisation des financements extérieurs.
Qu'en est-il de la recherche des promoteurs privés
désireux de vous soutenir dans vos actions?
Aujourd'hui nous avons près de 300 promoteurs
privés, qui ont adhérés à
ces opérations de logements " aidés
". On appelle aussi ces logements " socio-participatif
" ; social car il y a une forte aide de l'Etat
et participatif parce que le bénéficiaire
participe au financement. Ce sont des logements
en accession à la propriété.
Les 300 promoteurs privés qui conduisent
ces
types de projets à travers le territoire
sont liés avec la CNL par des conventions,
afin de pouvoir leur injecter les aides, après
contrôle des dossiers des bénéficiaires.
Les promoteurs étrangers participent-ils
également à cette action ?
Nous avons des entreprises qui ont soumissionné,
par exemple, pour le programme de location-vente.
Nous avons des entreprises chinoises et du bassin
méditerranéen ; mais nous n'avons
pas encore de promoteurs immobiliers étrangers,
qui ont sauté le pas et qui sont venu réaliser
des programmes de promotion immobilière.
C'est pourtant notre souhait. En tous les cas, la
réglementation leur permet de bénéficier
des mêmes facilités en terme de solvabilisation
de leurs futurs acquéreurs.
Avez vous besoin d'apports en terme de techniques
de construction?
Nous sommes demandeurs de partenariats, preuve en
est, par exemple avec le programme de location-vente,
où nous avons un certain nombre d'entreprises
algériennes qui ont monté des partenariats
avec des entreprises étrangères. Cette
collaboration a été jugée la
plus adaptée. Nous sommes demandeurs de partenariats,
que ce soit dans les technologies de construction
ou même, pour monter et commercialiser une
opération de promotion immobilière,
pour l'obtention d'une assistance dans la maîtrise
d'ouvrage ou lors d'étude de marché.
Les attentes dans le secteur du logement sont
telles, que davantage de capitaux sont nécessaires
? Comment allez-vous vous y prendre pour les attirer
en Algérie ?
Absolument, des capitaux pour la réalisation,
mais aussi ceux pour un terme plus long, puisque
le logement nécessite des financements relativement
longs. Les besoins sont effectivement importants,
vu le déficit d'environ 2 millions de logements.
Chaque année, nous avons une courbe de formation
de ménages très forte. Nous étions
environ à 150.000 nouveaux ménages
il y à encore quatre ans. Nous sommes maintenant
presque à 200.000 nouveaux ménages.
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Donc c'est entre 150.000 et 200.000 demandeurs de
logements qui se présentent annuellement
sur le marché. Nous avons aussi un peu plus
de 400.000 logements que nous considérons
comme précaires, donc à détruire
et à reconstruire. Nous avons également
un déficit estimé, selon les objectifs
de taux d'occupation du logement, entre 700.000
et 800.000 unités. Nous avons, en plus, un
grand besoin de restructurer un grand nombre de
quartiers, parfois d'ailleurs situés dans
des zones à très fortes potentialités
urbanistiques, y compris, la capitale et les grands
pôles urbains de l'Est et de l'Ouest tels
Annaba, Constantine et Oran.
Pour résorber ce déficit en logements
on parle de grands projets tels la construction
d'Algéria, une ville nouvelle. Pouvez-vous
un peu développer sur le positionnement de
la CNL face à ce genre de projets?
Oui il y a également ce projet. S'il y avait
du logement social, il est clair que l'Etat interviendrait
et que donc la CNL aurait à assurer le financement.
Il y aura certainement aussi du logement promotionnel
à caractère purement commercial, avec
un financement généralement assuré
par les banques, en complément de celui des
promoteurs. Et il y aura également des logements
promotionnels " aidés " ; et là
nous allons certainement intervenir.
Il existe en Algérie un problème
d'accès à la propriété.
Dans quelles proportions la CNL tente t'elle de
favoriser cet accès et d'améliorer
les procédures d'acquisition?
Oui, nous favorisons l'accès à la
propriété par l'auto construction.
Le système qui existe aujourd'hui, ce sont
les accords avec les banques afin d'injecter l'aide
en même temps que la mobilisation du crédit.
C'est à peu près le même concept,
avec 400 à 500.000 dinars par ménage.
Quels sont les grands obstacles que vous rencontrez
au quotidien dans la gestion de la CNL?
D'abord les contraintes d'environnement, c'est à
dire l'insuffisance d'opérateurs qualifiés,
d'investisseurs, de promoteurs. Il y a cependant
une nette amélioration par rapport à
une dizaine d'années où il n'y avait
que quelques promoteurs publics. Aujourd'hui nous
en avons davantage, mais ça reste insuffisant.
C'est un métier qui est encore mal maîtrisé,
mais qui commence à offrir des opportunités
intéressantes. L'objectif est que la production
du logement se fasse à la mesure des besoins
et que l'Etat n'intervienne que pour solvabiliser
les ménages.
Quelle est votre vision du secteur dans lequel
vous évoluez à moyens termes ?
C'est un secteur de base, qui est d'abord créateur
d'emploi à moindre coût. Nous avons
parlé d'apports technologiques. Il est vrai
que nous devons renouveler nos procédés
de construction ; nous avons encore du retard. Nous
ne maîtrisons pas encore tout à fait
les technologies modernes de construction. Le secteur
de l'habitat est aussi déclaré prioritaire
par l'Etat car, justement, il répond à
une demande sociale et en même temps, il est
créateur d'emplois à moindre coût.
C'est également un secteur où l'investissement
étranger est fructueux et à moindre
risque. La demande y est importante et, aussi paradoxale
que cela puisse paraître, la concurrence est
relativement limitée. La demande est très
fortement solvabilisée par l'Etat ; l'ensemble
des interventions de l'Etat, hors abattement et
facilitation sur le foncier, peut être évalué
à un milliard de dollars chaque année,
dont près de 75% transitent par la CNL. Le
secteur de l'habitat occupe d'ailleurs toute sa
place dans le grand plan de relance économique
de 525 milliards de dinars. Il y a donc de très
bonnes affaires à réaliser dans notre
créneau d'activité. Nous avons traversé
une phase où la situation du pays n'était
pas très attractive, mais ceci est maintenant
derrière nous.
Quel est le message que vous adresseriez aux
investisseurs qui voudraient investir dans votre
pays et plus particulièrement dans votre
secteur?
La demande est très grande et solvable. L'environnement
a subit de profondes mutations. Nous estimons, aujourd'hui,
que nous sommes très attractifs, ne serait-ce
que par rapport à notre environnement immédiat.
Il y a un grand besoin, une grande volonté
de favoriser ce secteur. Les soutiens publics sont
là, la demande est également présente.
Il faut venir, il y a des opportunités d'affaires.
Des places sont à prendre. Les entreprises
qui décideront de venir s'installer de façon
stable ne feront certainement pas un mauvais calcul,
bien au contraire. Nous avons aussi un secteur bancaire
important pour le financement du logement, qui a
réalisé de grandes réformes
pour pouvoir accompagner l'investisseur.
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